Por qué es tan difícil construir casas en tu vecindario

Feb 12, 2024

En la década de 1910, las ciudades estadounidenses comenzaron a promulgar políticas que darían forma a los vecindarios y, sin querer, sentarían las raíces de la grave escasez de viviendas actual: leyes de zonificación unifamiliar.

Las leyes de zonificación, en su forma más básica, siguen un concepto simple. En una parte de la ciudad sólo se pueden construir fábricas. En otra zona de la ciudad sólo se pueden construir edificios de apartamentos. Y en otra zona de la ciudad sólo se pueden construir viviendas unifamiliares.

La mayoría de los estadounidenses desconocen las leyes de zonificación unifamiliar, pero fueron fundamentales para la expansión de las áreas urbanas y el ideal suburbano de ser propietario de una casa con porche delantero y patio trasero en un terreno de medio acre después de la Segunda Guerra Mundial.

Pero ese sueño siempre tuvo una amenaza implícita, para quienes lo vieron así. Su casa podría ser la casa de sus sueños, pero ¿podría ese sueño llegar a su fin si alguien construyera una fábrica justo al lado? Y si intentaras vender tu casa, ¿quién la compraría? Cualquier contaminación o ruido podría llegar fácilmente a su casa, y vender y mudarse a un lugar nuevo podría parecer casi imposible.

Y así, las leyes de zonificación protegieron el valor de las viviendas de millones de estadounidenses, detuvieron el desarrollo de proyectos que podían convertir pequeñas aldeas en pueblos más grandes y los pueblos más grandes en ciudades, y delegaron el control a los propietarios de viviendas y al gobierno locales sobre cómo se utilizaba la tierra en sus vecindarios.

Sin embargo, los críticos dicen que las leyes de zonificación terminaron siendo excluyentes, reforzaron la segregación racial y de clases y cerraron la puerta a muchos estadounidenses a la propiedad de viviendas.

Las estrictas regulaciones de zonificación unifamiliar limitaron la oferta de viviendas, aumentaron artificialmente los precios, desperdiciaron el sueño de ser propietarios de viviendas para las generaciones futuras e impidieron que las familias se mudaran a vecindarios con mejores escuelas y oportunidades laborales, dicen investigadores y defensores.

Más de un siglo después de que se aprobaran las primeras leyes de zonificación unifamiliar, aproximadamente el 75% de la tierra dividida en zonas para viviendas en las ciudades estadounidenses es únicamente para viviendas unifamiliares privadas. En algunos suburbios, las leyes de zonificación hacen ilegal la construcción de apartamentos en casi todas las zonas residenciales. Los municipios también han aumentado el tamaño mínimo de los lotes y han añadido requisitos de altura. Esto ha tenido el efecto de alentar viviendas unifamiliares cada vez más grandes y limitar las opciones de vivienda, como casas más pequeñas.

“La zonificación se ha vuelto más complicada y restrictiva”, dijo Jenny Schuetz, investigadora principal de Brookings Metro que estudia economía urbana y política de vivienda. "Cada vez es más difícil construir cosas, particularmente en áreas de altos ingresos que quieren tener mucho control sobre el desarrollo".

Ahora, más gobiernos locales y estatales (liderados tanto por demócratas como por republicanos) están reconsiderando sus leyes de zonificación unifamiliar en respuesta a una crisis de vivienda a nivel nacional.

Las viviendas cuestan más que nunca en los últimos 30 años, incluso si se ajustan a la inflación, y la construcción de viviendas no ha logrado satisfacer la demanda. Al mercado inmobiliario estadounidense le faltan unos 6,5 millones de viviendas.

Por eso, un número creciente de estados y municipios están flexibilizando las leyes de zonificación que antes se consideraban intocables. Estas reformas de “zona ascendente” han sido impulsadas por activistas a favor de la vivienda, los llamados YIMBY, abreviatura de Sí en mi patio trasero.

Los formuladores de políticas y sus defensores están realizando varios cambios para aumentar el parque de viviendas: eliminar las leyes de zonificación unifamiliar; legalizar unidades de vivienda accesorias, comúnmente conocidas como Granny Flats, en áreas zonificadas unifamiliares; legalización de dúplex, triplex y cuádruple; y promulgar reformas para crear desarrollos de viviendas asequibles cerca de las principales líneas de transporte.

Minneapolis, Arlington, Gainesville, Charlotte, Walla Walla, Washington y otras ciudades han reformado sus leyes de zonificación unifamiliar en los últimos años.

Oregón, California, Washington, Montana y Maine los han puesto fin en todo el estado. La administración del presidente Joe Biden también ha abogado por una reforma de la zonificación, ofreciendo subvenciones federales a las comunidades que modifiquen las políticas para permitir desarrollos multifamiliares.

“La zonificación parece un tema técnico, pero toca muchos de los temas que más preocupan a los estadounidenses”, escribe Richard Kahlenberg en su nuevo libro “Excluidos: cómo la zonificación snob, el nimbyismo y el sesgo de clase construyen los muros que no vemos”. " La zonificación excluyente “no sólo bloquea la posibilidad de que las familias vivan en vecindarios ricos en oportunidades, sino que también perjudica a las familias trabajadoras al hacer que la vivienda en áreas metropolitanas enteras sea menos asequible”.

Sin embargo, existe una feroz oposición política a la reforma de zonificación por parte de algunas comunidades locales. Connecticut, Arizona y Nueva York han intentado cambios de zonificación, pero los esfuerzos se han estancado debido a las consecuencias negativas. Un legislador de Nueva York advirtió sobre un “levantamiento suburbano” si se llevaba a cabo el plan de la gobernadora Kathy Hochul de construir 800.000 nuevas viviendas en una década. El plan incluía cambios a las leyes de zonificación en los suburbios cercanos a las estaciones de tren.

Y, como muestran los resultados en las ciudades que reformaron las leyes de zonificación, existen límites a los cambios de políticas.

“No se puede hacer todo simplemente con una reforma de zonificación”, dijo a CNN la administradora de la ciudad de Walla Walla, Elizabeth Chamberlain. "No es una solución milagrosa".

Las leyes de zonificación unifamiliar no siempre han existido. Se permitió que las ciudades y pueblos se desarrollaran de forma natural, muchos de los cuales adquirieron con el paso de los años lo que los turistas suelen llamar “el encanto del viejo mundo”.

Y antes de su introducción en la década de 1910, había pocas leyes generales sobre dónde se podían construir las cosas, en general. Las casas se construirían al lado de las fábricas. Se podría construir un edificio de apartamentos en medio de una zona comercial del centro.

Pero las leyes de zonificación unifamiliar se extendieron para proteger a los propietarios de viviendas en áreas residenciales de nuevos desarrollos industriales como almacenes, según los historiadores económicos.

En 1916, ocho ciudades tenían leyes de zonificación. Veinte años después, más de 1.200 tenían leyes de zonificación en vigor.

En 1917, la Corte Suprema prohibió la zonificación basada en la raza y dictaminó que una ordenanza en Louisville, Kentucky, era inconstitucional.

Pero en 1926, el tribunal confirmó la constitucionalidad de las leyes de zonificación unifamiliar. En los barrios con casas privadas, los apartamentos pueden ser un “mero parásito”, dijo el tribunal, y arruinar el “carácter” del vecindario, arruinándolo y reduciendo el valor de las propiedades.

Esta decisión histórica permitió efectivamente a las comunidades limitar el desarrollo residencial de mayor densidad y excluir a las personas que no podían permitirse comprar una casa.

La segunda ola de leyes de zonificación unifamiliar se extendió durante la década de 1970, dicen los historiadores, y las políticas se volvieron más restrictivas.

Esta fue una respuesta a que el valor de las viviendas se convirtiera en una porción cada vez mayor de los activos de los estadounidenses y, en muchos casos, una forma de impedir que los trabajadores de bajos ingresos y de minorías obtuvieran un mayor acceso a los suburbios después de la aprobación de la Ley de Vivienda Justa de 1968.

Y la gente empezó a ver su casa no principalmente como un lugar para vivir, sino como una costosa clase de activo de inversión con la habitabilidad como un beneficio adicional.

“La vivienda empezó a ser vista como un activo de crecimiento en lugar de un activo de primera línea”, dijo William Fischel, profesor emérito de economía en la Universidad de Dartmouth e historiador de las leyes de zonificación en Estados Unidos. "Esto hizo que los propietarios estuvieran más inclinados a detener el desarrollo que pudiera tener el más mínimo riesgo de dañar su casa o generar competencia".

La legislación ambiental promulgada durante la década de 1970 también brindó a los ciudadanos privados nuevas herramientas para bloquear los desarrollos.

Los gobiernos locales, que normalmente gestionan la regulación del uso de la tierra, se resistieron a cambiar las leyes de zonificación por temor a reacciones negativas de los propietarios. Los propietarios ejercieron una enorme influencia política para bloquear cualquier cambio que creyeran que podría dañar el valor de sus propiedades.

Las leyes de zonificación crearon seguridad para los propietarios de viviendas: una póliza de seguro para proteger sus vecindarios contra cambios que podrían dañar el valor de sus propiedades, dijo Fischel. Pero una vez que se promulgan las leyes de zonificación, es difícil cambiarlas.

"La zonificación está diseñada para no cambiar mucho", dijo.

La zonificación restrictiva ha afectado la oferta y la asequibilidad de la vivienda.

Un estudio de 2021 encontró que en San Francisco, el “impuesto de zonificación” (la cantidad que los precios de la tierra se inflan artificialmente debido a leyes restrictivas de zonificación residencial) se estimó en más de $400,000 por casa. En Los Ángeles, la ciudad de Nueva York y Seattle, el impuesto de zonificación ascendía a 200.000 dólares, según el estudio. Alcanzó los 80.000 dólares en Chicago, Filadelfia, Portland y Washington, DC.

Por eso, más ciudades han recurrido a reformas de zonificación para abordar la escasez de viviendas.

Hay alguna evidencia de que está funcionando.

En Minneapolis, Portland, New Rochelle, Nueva York y Tysons Corner, Virginia, las nuevas reglas de zonificación que permiten más viviendas han ayudado a desacelerar el crecimiento de los alquileres, según un estudio de este año realizado por Pew Charitable Trusts. Los pueblos y ciudades de las mismas áreas metropolitanas que no reformaron las leyes de zonificación generalmente experimentaron un crecimiento más rápido de los alquileres.

Pero si bien las leyes restrictivas de zonificación son una de las principales causas de la escasez de viviendas, las reformas por sí solas no serán suficientes para resolver el problema.

Walla Walla, Washington, fue una de las primeras ciudades estadounidenses en eliminar las leyes de zonificación unifamiliar en 2018 en respuesta a la escasez de viviendas y la falta de asequibilidad.

“Nos dimos cuenta de que muchos de nuestros terrenos baldíos se estaban desarrollando para viviendas unifamiliares grandes”, dijo la administradora municipal Elizabeth Chamberlain. "Queríamos diversidad en los tipos de vivienda".

La ciudad permitió la construcción de casas tipo cabaña, dúplex y cuádruple, flexibilizó los estándares para las unidades de vivienda accesorias (ADU) y creó un requisito de densidad mínima.

Las reformas han abierto el mercado inmobiliario de Walla Walla y se han construido docenas de dúplex y ADU. Pero los cambios han tenido poco impacto en la asequibilidad de la vivienda en Walla Walla.

Las reformas de zonificación hacen poco para abordar los altos costos de construcción y financiamiento de viviendas, dijo Yonah Freemark, director de investigación del Laboratorio de Uso de la Tierra del Instituto Urbano. Y no tienen un impacto inmediato en el lento proceso de construcción de viviendas.

Se necesitan otras reformas políticas para aumentar la oferta de vivienda, como requisitos de densidad mínima y cambios en las leyes de revisión ambiental y preservación histórica.

Para abordar la crisis de asequibilidad, los defensores instan a un aumento de los subsidios a la vivienda y a una mayor protección para los inquilinos frente a aumentos dramáticos en los alquileres.

"La zonificación es clave para entender por qué la vivienda es tan cara y por qué no proporcionamos vivienda a las personas que la necesitan", dijo Freemark. "La realidad es que es una solución imperfecta a un problema complicado".